地产股投资第一课(2)资金链与杠杆

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  各行各业都能听到“资金链”这个词,地产行业的频率更高。那么具体对于地产行业来说,资金链究竟是怎么一回事呢?

 

  我们有时在看一些项目的广告宣传时(特别是城市综合体和商业项目),能看到诸如“总投资50亿元”字样。这里的投入50亿元,并非开发商真金白银拿了50个亿出来。下面简单说说开发商是如何利用小资金翘起大项目。

 

  首先我们来看普通行业的“投资金额回收期”(简单模型):

 

  注:投资金额回收期,指的是从现金流角度,全部收回初始投入资金所需的时间。这个概念与投资回收期的概念不同,且不考虑资金的时间价值。我不知道财务管理上是否有类似的名词,这个概念名词是我自行“山寨发明”。 这个概念,其实就是鸡生蛋,蛋又变成鸡的时间。

 

  比如新建一个金属冶炼设备(或火力发电设备),总投资是10个亿,建设时间为2年。两年后生产,每年的折旧1个亿,净利润也是1个亿。如果不考虑递延所得税及其他应付款项,那么该项目每年回笼资金2个亿。按这个速度,5年后可以收回初始投入的10个亿资金。所以总的投资金额回收期是2+5=7年。

 

  注意:投资金额回收期的魅力之处来了。当这10个亿的初始投入全部收回,就可以投到下一个投资项目中去了。而如果下一个项目在建设期,投入资金是分批投入的,那么甚至还不需要等10个亿资金全部回笼,就可以开建新项目。那边新项目一边建设,这边老项目一边回收资金供血。如此一来,实际上不需要等初始资金全额收回,就可以继续下一个投资项目。

 

  上一节我们讲到房地产行业的“预售制度”。就是商品房还没盖完,只需要拿到预售许可证,开发商即可将商品房出售,并拿回全款。不需要像其他企业那样,在后期慢慢回款。

 

  此外,不动产的抵押性较好,使得借款时能更方便获得资金。普通的机械、存货作为抵押品,搞不好就一夜之间就“不见”了。但不动产不存在这个问题,挪不走搬不动。

 

  以上两个特点使得开发商在资金链上可以做足功夫。只要前后现金流能够接上,完全可以用很少的资金撬动大项目。但危险也在这里,如果销售受阻,使得回款不畅,前后资金接不上,那么再大的房企也可能一夜间崩塌。所以说房地产的资金链就是生命线。优秀的房地产企业,对财务管理的重视,对现金流的把控,已经远远超过一般的房地产企业。

 

  开发商投入的第一笔资金,主要是从“拿地”开始。此后不断需要投入资金,直至首次开盘。这里用之前提到过的一个例子,来做简单说明(例子中的数字及成本构成,不一定精确):

 

  地块A,土地成本1亿元(核算到楼面地价约合2500元/平米,即4万平米建筑面积)。获取地块后(假设一次性付清),抵押贷款5000万元(抵押率50%)。地块分两期开发,每期建安成本核算为2500元/平米(18层),其他成本(含营销费用、财务费用、办公管理费用、税费等,但不包含所得税)约为1000元/平米,总成本为6000元/平米,第一期售价8000元/平米,毛利率25%,第二期售价8500元/平米(涨幅6.25%)。

 

  第一年:

 

  第一期分两批开发,错开建设进度。

 

  第一批1万平米,投入:

 

  建安费用:10000平米*2500*(40%—10%)=750万元

 

  国家规定投资额25%可获得预售许可证,实际各地以工程进度为准来发放预售许可证,这里取40%的值。另外,假设施工单位垫资率为25%(即还有250万工程款未结算)

 

  其他费用:按投入50%计算,则为10000平米*1000*50%=500万元,因前期的税费及营销费用较多。

 

  此时实现销售回款,假设首次开盘去化率80%(算高的,但能达到):

 

  10000平米*8000*80%=6400万元

 

  此时账面资金为:

 

  贷款来的5000万+售楼的6400万—建安成本750万—其他成本500万=10150万元

 

  大于初始投资1亿元。

 

  如果按某开发商的速度,从拿地到首次开盘8个月,那么“投资额回收期”就是8个月吗?这就是一个鸡蛋变两个鸡蛋的时间?

 

  答案是否。因为之前有定义过“要求全额收回初始投入资金后,地块能继续正常开发下去”。

 

  继续。

 

  第一批次销售掉80%以后,减缓第一批次工程的建设进度,减少资金投入,重点投入首期的第二批次,以尽快获取预售证并开盘。

 

  这是第二批次可能在施工单位的垫资下已经干了一部分了。我们注意到土地贷款的5000万元,也是足额够付的,所以周转是没问题的。

 

  假设第二批次晚3个月开盘,(三个月蓄客期)此时的投入如下:

 

  第一批次建安成本(开盘以后,一般要等两年才交房):300万

 

  第一批次其他成本:50万

 

  第二批次建安成本:同样为750万元

 

  第二批次其他成本:同样为500万元

 

  总投入为:1600万元

 

  销售情况:不涨价,同样去化掉80%,同时在这三个月内第一批次消化10%

 

  销售回款:6400+800=7200万元

 

  此时的资金为:

 

  一批的10150万元+二批的7200万-300万-50万-750万-500万=15750万元。

 

  到此时,账面资金已经1.575亿元了,是否抽离掉1亿元,项目后期的批次可以正常流转下去呢?

 

  如果可以,那么这一亿元就可以投入到下一个地块去生蛋,一年的时间一个鸡蛋变成两个,相当于增长率100%。

 

  太吓人了吧?

 

  当然,这里还有一个解抵押的问题。房产销售前,需要将待销售部分的房屋进行抵押。比如说,商品房已经卖给客户了,那么对应房屋的土地产权已经不属于开发商,自然开发商不能再继续将这些土地继续抵押。这个解抵押的过程需要在房屋出售前就完成,否则不能完成产权过户。很多同学买房的时候可能遇到过这种情况,首付款已经交了,但迟迟不能签合同,不能在房地局备案登记,也不能去银行办理按揭。等了一两个月后,才被开发商叫去签《商品房买卖合同》。这其中就很有可能是开发商的解抵押还没办好,一些开发商资金链拉的很紧,需要收到客户的首付款后,才有钱去还款并办理解抵押。

 

  前面提到回收1.575亿元,但这里土地抵押贷款了5千万,所以需要解抵押一半的土地,需还款2500万元。最终的回收金额是1.325亿元。

 

  呵呵,是这样的,当然这个模型过于理想化了,并非所有的楼盘都能拿地后8个月开盘,并非所有楼盘都能达到80%的首开去化率,也并非所有楼盘的成本构成都是如此。拿地到开盘时间越长,土地成本占比高,销售去化率越低,这个回收期就越长。

 

  好了,模型到此为止吧,简单说,就是开发商只要把土地拿下,基本后期的建设资金,可以通过借贷筹借。主要涉及两个抵押贷款,一个是上面说的土地抵押,第二个是在建工程抵押。为了方便举例,上面的例子中没有提到在建工程抵押。这个在建工程抵押,就比如说开发商的房子建到10层,建筑成本投入了3000万,那么还可以从银行或信托等渠道借到2000万左右的资金(具体看抵押率)。在建工程抵押同样需要在房屋出售前进行解抵押(也就是还款)。

 

  早期拿地,开发商可以分期付款给政府,后来不允许了,必须一次性付清。当然,这个监管也是可能被合理处理好的(此处不详述)。

 

  如果1个地块20个亿,而且必须一次性付款,开发商只有10亿资金,能不能啃下这个骨头呢?

 

  由于拿地资金不能从银行借贷,所以如果要继续放大杠杆,信托和基金(不是帮大家买股票的那个基金),以及一些资产管理项目,就派上用场了。最常见的模式就是,基金从市场上筹集资金(包括大爷大妈,一般100万起购)。开发商和基金按一定比例出资成立合营的子开发商,并约定按股权比例分享利润,同时开发商有权在X年后从基金手里按一定的资金成本(不论项目盈亏),回购子开发商的股权。

 

  当然了,这个回购发生的概率几乎是100%(除非跑路),具体原因不表。

次数用完

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